住宅ローン借り換え(住宅ローンの基礎知識）

「住宅ローンの金利を引き下げて、返済総額を抑えたい」
「金利が低いうちに、変動金利から固定金利に切り替えたい」
「毎月の返済額を抑えたいので、借り入れ期間を延ばしたい」

このように理由は様々ですが、今よりも有利な条件で住宅ローンを利用するため、他社の住宅ローンに組み直すことを「住宅ローンの借り換え」といいます。

ここでは「住宅ローンの借り換え」について、様々な角度から紹介したいと思います。

借り換えはどこへ申し込めばいいのでしょうか

借り換えには2つのパターンがあります。

ひとつは、
「住宅金融公庫や年金などの公的融資から、銀行などの民間住宅ローンへの借り換え」
もうひとつは
「民間住宅ローンから民間住宅ローンへの借り換え」
です。

フラット３５は低金利で利用できますが、借り換えの際には利用できません。(フラット３５保証型は借り換え可能ですが取り扱い会社が少ないです)

そのため、借り換えをお考えの方は、民間の金融機関へ申し込むことになるかと思います。

借り換えにはどのくらいの費用がかかるのでしょうか

借り換えといっても新たな住宅ローンを申し込むことになりますので、新規で住宅ローンを申し込む時と同様に、以下のような諸費用が必要になります。

1)借り換え前の住宅ローンの抵当権抹消費用
2)借り換え後の住宅ローンの抵当権設定費用
3)司法書士手数料
4)住宅ローンの保証料、事務手数料
5)火災保険料
6)印紙税

これらの費用は、およそ1000万円の融資を受けるのに20～30万円程度が必要になります。

ただし、住宅ローン保証料や事務手数料などは金融機関ごとに大きな違いがあります。

最近では、住信SBIネット銀行住宅ローンが一部繰上返済手数料を無料にするなど、「無料」を打ち出している金融機関もありますので、申し込み先を選択する際に比較されるといいでしょう。

どのようなケースで、借り換えが有利になるのですか

借り換えをする場合、先ほど紹介した手数料を支払っても、住宅ローン完済時の支払い総額が少なくならなくては意味がありません。

そのため、次の数字を目安にして、借り換えをしたほうがいいのか検討ください。

1)借り換えをする住宅ローンの残高が1,000万円以上ある方
2)借り換えをする際の住宅ローン金利の差が1％以上ある方
3)返済の残りの期間が10年以上ある方

この三つの条件に全てあてはまる方は、ほとんどのケースで借り換えが有利になります。

ただしこれらは一般論です。

返済期間が長期になる場合、金利差が1％以下であっても有利になるケースもあります。

また、将来の金利上昇が予測されるケースでは、固定金利に借り換えをする事で金利上昇リスクに備えることも出来ます。

先ほど紹介しました住信SBIネット銀行住宅ローンはフラット35に劣らないぐらいの低金利ながら、長期固定35年までOKで繰り上げ返済も全額返済以外は手数料がかからないなど、長期固定金利に借り換えの方にオススメです。

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