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住宅の購入は、一生で最も大きな買い物になります。 しかしながら、以外にも住宅に関する知識が少ない方が多いように感じられます。 ここでは、住宅を購入するにあたって知っておかなくてはならない事柄を、紹介したいと思います。 接道義務住宅の敷地は建築基準法が定める道路に2m以上接していなくてはなりません。 このことを接道義務といいます。この場合の道路とは幅員4m以上の道路を指しますが、建築基準法が施行された時点にすでに存在した幅員4m未満の道も道路に含まれます。 もしも建物を建てようとする敷地が接道義務の条件を満たしていない場合、施主は私道を設けて、道路の位置指定を受ける必要があります。 これにより、この私道は建基法上の道路として扱われますので、この道に2m以上敷地が接していれば建築が可能になります。 セットバック建築基準法では原則として「道路」は幅員が4m以上なくてはなりません。 しかし、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、行政から指定をうけた場合には、幅員が4m未満であっても道路とみなされています。 これを「二項道路」もしくは「みなし道路」と呼ばれています。 もしも二項道路に接している敷地に建物を建築する場合には、「道路の中心線から2メートルの範囲」は建物の敷地として認められません。 このことを、道路と敷地の境界線が後退することから「セットバック」と呼ばれています。 セットバックが必要な面積が、敷地面積の10％以上ある場合には、物件広告には「要セットバック ＯＯ平方メートル」といった形で表示されています。 また、すでに後退している場合は「セットバック済み」と表示されます。 ちなみに、容積率や建ぺい率を計算する場合には、セットバックをした部分は敷地面積に合算されませんので注意しましょう。 建ぺい率建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（敷地面積・建坪）の割合のことをいいます。 例えば、100坪の土地に建築面積（敷地面積・建坪）30坪の建物が建っている場合は、建ぺい率は３０％となります。都市計画で建ぺい率が定められている場合には、規定を上回る建ぺい率の建物を建てる事が出来ませんので注意しましょう。 容積率容積率とは、敷地面積に対する建築延べ面積（延べ床面積）の割合のことをいいます。 例えば、100坪の土地に1階30坪、2階20坪（合計50坪）の建物が建っている場合には、容積率は５０％となります。 また、接道する前面道路の幅員が12m未満の場合、都市計画で定められた容積率以下であっても制限を受ける場合がありますので、購入前に確認をしておきましょう。 高さの制限建物の高さにも制限があります。住宅の反対側の道路から一定の角度でひいた内側に住宅をたてなければならない「道路斜線制限」や、隣地境界線から一定の角度内に建てなければならない「隣地斜線制限」、日照権を確保するために北側の隣地境界線から一定角度内に建てなければならない「北側斜線制限」などの制限があります。 さらには、木造住宅の場合「高さ１３ｍ以下、かつ軒の高さが９ｍ以下」でなくてはならなかったり、第１種低層住居専用地域では、高さが１０ｍ又は１２ｍを超えてはならなかったりと、土地によって様々な規制があります。 購入をする際にはこれらの点についても確認しておく事が大切です。
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