■ 中古マンション購入
中古マンションのいいところは、なんといっても新築マンションに比べて価格の割りに立地条件や部屋数の面でめぐまれているということです。
しかし、中古ということは、当然その前に誰かが使っていたものです。そのため、建築後何年経っているのか？などの情報をチェックする必要があります。新築マンションと中古マンションの境目は2年となっています。このことは、公庫融資の「新築マンション購入」では、融資条件の一つとして、【建築確認の通知受けたマンションで申込日以前2年以内に完成したものか、工事中の物】となっていることなどからです。
当然のことですが、建築後年数が経過するほど価格は下がります。一般的にねらい目とされるのは、10年後ぐらいの物です。これはなぜかというと、建築後10-12年目ぐらいのマンションというのは、リフレッシュ直前の状態であり、前の所有者の修繕積立金によって大規模な修繕が計画されているといったことなどで、購入するのに大変便利な時期だといえるからです。
そして、さらに次のねらい目の年数となるのが、建築後25年以内の物件です。
この理由は、前期の修繕計画のほか、住宅ローンや税金面での優遇措置のためです。
公庫の「リ・ユース住宅購入融資」では、耐火構造または高性能準耐火構造なら建築後25年以内、それ以外の構造では建築後20年以内であることを融資条件にしていますし、公庫以外の「年金住宅融資」「財形住宅融資」においても、建築後25年以内であることが条件のひとつであることからも伺えます。
また、税金面でも「登記免許税の特例(建物を登記するときに軽減される)」や、「不動産所得税の軽減措置」「住宅取得等特別控除」「住宅資金贈与の特例」などが全て建築後25年以内の物件が対象となっています。
また、建築年数以外に気をつけたい項目のひとつが【管理のよしあし】です。これにもいくつかのポイントがあります。
住環境がきちんと維持できているかどうか
共用場所の清掃などの共用部分の維持がきちんと出来ているかどうかが判断の目安になります。例えば、ゴミ捨て場が整理されているかどうか、電球が切れている場所がないかなどをチェックすることで見分けられます。
耐久性の維持管理は出来ているか
これはメンテナンス面での管理です。しっかりとした修繕計画かどうか。管理規約などをきちんと読んでチェックしておくことが重要です。
管理形態はどうなっているか
管理形態には【委託管理】【一部委託管理】【自主管理】があります。もっともよいのは痛く管理ですが、その分管理費が高くなるのがネックです。できれば、委託管理で常駐の管理のものがよいでしょう。
また、中古マンションの公的融資の中には【リ・ユース住宅購入融資】があります。リ・ユース住宅購入融資は「リ・ユースマンション」「リ・ユースプラスマンション」「リ・ユースプラスマンション(基準金利適用)」び3タイプに分かれています。タイプ分けにはそれぞれ基準が設定されています。その基準となるのは、構造・新築時期・管理状況・耐用性など様々です。
ですので、リ・ユース住宅購入融資の申込み時には、購入予定の中古マンションが公庫の定めるどのタイプに該当しているのかを事前にチェックしておく必要があるといえます。もしも、3タイプのどれにも当てはまらない時は当然融資が受けられません。
中古マンションは、新築マンションとは融資の形も大きく異なりますので、リ・ユース住宅購入融資のどのタイプに自分は属していて、どれぐらいの融資が受けられるのかを事前にチェックしておくことが重要です。