■ 新築マンション購入に際して
ここでは、新築マンションに限定して話をしていきましょう。
新築マンションの購入において最も大きいものは【分譲価格】です。分譲価格は、地価と建物の内容によって決定されます。
地価は、交通の利便性・住環境などの利便性によって大きく左右します。また、利便性が少し悪くても、そのときに人気のスポットだったりすると価格が上がることもあります。
建物の内容にかんしては。居住面積（専有面積+バルコニー面積)および間取り、構造・規模・階数・位置・仕様内容のグレード、関連施設や管理の充実度などの様々な要因が絡んできます。バランスをうまくとるのが重要です。
では、どうやってこれらを選んでいけばよいのでしょう。
全てが整っている住居というのは、やはり需要が高く、価格も高騰します。ですので、自分にとって、最低限必要なのは何か？ということを考えるべきです。
もしも通勤をしているのならば、できるだけ会社から近いところに住んだ方が楽でしょう。
また、お子さんが生まれたばかりの家庭などは、これからの成長を考えて、できるだけ居住環境のよい物件を選ぶべきです。
全てをとろうとすると、最低限抑えたいところも抑えられない可能性が出てきます。どれが一番欠かせない要因かを考えておく必要があります。
融資の種類
金利が低い公庫融資では、新築マンション購入に関しては以下の融資があります。
・マンション購入融資
・公庫融資付き分譲住宅購入融資
ただ、【マンション購入融資】の場合は、「公庫利用可」「公庫融資適格住宅」と表示されている必要があります。
同様に、【公庫融資付き分譲住宅購入融資】の場合も、「公庫融資付き」という表示がされている必要があります。
資金の準備
公的融資を受けるにしても。購入資金全てを融資で出すわけにもいきません。公的融資の場合、購入金額の80%までしか融資が受けられませんので、残りの20%は自己資金かもしくは民間融資で補う必要があります。
仮に、購入金額が4000万だとすれば、80%である3200万を公的融資で、残りの800万は自己資金、もしくは民間融資で補うことになるわけです。
また、新築マンション購入に際しては様々な諸費用がかかります。(手続き費用・税金・登記費用・引越し費用など)これらの諸費用はだいたい150-200万かかるといわれています。
ですので、できれば購入金額の80%+諸費用(200万前後)の資金を用意しておくことをオススメします。
購入融資額
公庫のマンション購入融資額は、以下の融資額から成り立ちます。
・基本融資額
・生活空間加算額
・はじめてマイホーム加算額
・割増融資額
・特別加算額
・債券加算額
・郵貯加算額
まずもっとも基本となるのが、基本融資額です。基本融資額は、地域や専有面積などによって変わります。この理由は、都市圏になると価格の相場が高くなり、専有面積によっても相場が高くなるためです。この基本融資額を中心に、そのほかの融資加算額を加えて、借入額を算出していくことになります。
また、公庫融資の特徴である、段階金利制も考慮に入れる必要があります。
段階金利制とは、借入当初の10年間までに比べて、11年目以降の金利が高くなるものです。
また、規模別金利という制度もあり、専有面積によっても金利が異なります。専有面積が50㎡～175㎡と、175㎡～280㎡とでは当初10年間の金利が異なっています。
マンション購入融資の流れ
マンション購入融資の流れとしては、
申込み
↓(申込みから約3週間)
融資決定
↓(申込みから約2ヵ月半)
適格認定
↓(申込みから約6ヶ月)
入居・所有権の移転登記
↓(申込みから約8ヶ月)
資金受取
という流れになります。つまり、マンション購入融資申し込みから約6ヶ月ほど受取までに必要ということになります。
また、申込み受付期間が年6回ということにも注意が必要です。