■ 公的融資を知ろう
まずここでは公的融資を見ていきます。
公的融資には、 住宅金融公庫の融資（公庫融資）、年金住宅融資（年金融資）、財形住宅融資（財形融資）の3種類があります。
公庫融資
まずは、公庫融資を見てみましょう。
公庫融資と一言にいっても様々な種類があります。
・新築マンション購入融資
・公庫融資付き分譲住宅購入融資（分社分譲住宅購入融資）
・公庫融資付き分譲住宅購入融資（優良分譲住宅購入融資）
・リ･ユース住宅（中古マンション）購入融資
・リ･ユース（中古一戸建て）購入融資
・建売住宅購入融資・マイホーム新築融資
・リフォーム融資
・住まいひろがり特別融資（本人居住型）
・住まいひろがり特別融資（親族居住型）
公庫融資と一言にいってもこれだけの数があるのです。
まずは簡単に公庫融資というものの概要を見ていきましょう。
公庫融資は、70歳未満で毎月返済額の5倍以上の月収のある人ならだれでも申し込めます。
ただ、対象となる住宅には制限がつきますので注意が必要です。土地の広さや建物の高さなど、公庫が定める建築基準を満たさなければなりません。
公庫融資の魅力は長期固定・低金利で借りられるところです。
最も低い基準金利は当初10年間が2.30％、都市銀行の10年固定型が3.20％～3.40％ですので、公庫金利の低さはやはり魅力的です。
公庫融資の申し込みは、「住宅金融公庫取扱店」と表示された銀行などの公庫業務取扱金融機関で行います。
ただし、新築マンションや建売住宅購入融資あるいはマイホーム新築融資を利用する場合には、その物件の所在地または建設地と同じ都道府県内の金融機関になり、中古マンションや中古一戸建てを購入する場合にはその物件の所在地と同じ市町村内の金融機関ということになります。
公庫業務取扱金融機関では、詳細な説明付きの申込書も販売されています。
これには、融資の条件や融資額、融資金利や返済期間など、そのほか申し込みに必要な手続きおよび書類などについて詳細に書かれていますので、事前に入手しておいて、きっちりと確認しておきましょう。
年金融資
次は年金融資です。
年金融資には以下のようなものがあります。
・一般用住宅融資（新築住宅購入・中古住宅購入・住宅新築・住宅リフォーム）
・年金バリアフリー住宅融資
・親子助け合い住宅融資
公的年金に加入して3年以上という条件ですが、20歳で国民年金への加入が義務付けられていますので、未納でなければ、23歳ならば融資を受けられることになります。
年金融資の金利はずっと同じ金利が適用されるタイプと、公庫と同様11年目からアップするタイプがあります。
また、一般融資(金利が低い)と特別融資(金利がやや高い)があり、それぞれ住宅の床面積に応じて金利が決まります。
公庫融資は１つの住宅で一人しか申し込めませんが、年金融資は夫婦それぞれが申し込むことができます。
なお、年金融資は申し込み先によって勤務先や各地の年金住宅協会などを窓口とする「転貸融資」と、公庫に申し込む「公庫併せ貸し」の2つのタイプがあります。
【公庫併せ貸し融資】は、手数料が不要であったり、保証料の面でも公庫住宅保証協会が利用できるため、【協会転貸融資】よりも有利なものになります。
それに、公庫融資と併せて申込むことになりますので、手続きなども一本化されて便利です。
しかし公庫併せ貸融資の場合、公庫の申込み時期に合わせること、選考が抽選になっているため、もしも抽選に外れると計画が大きく狂う恐れがあります。この点も注意したいところです。
財形融資
最後の一つは財形融資です。
財形融資には【一般融資】と【住まいひろがり特別融資】があります。
【一般融資】は、新築住宅の購入から中古住宅まで幅広く利用できます。
【住まいひろがり特別融資】は、セカンドハウスを購入するための融資ですので、二つ目以降の住宅購入の際に使えるものとなります。
基本となるのは一般融資ですので、ここでは一般融資に絞ってみていきます。
財形融資が利用できるのは勤務先で財形貯蓄をしているサラリーマンに限られます。
融資額は貯蓄 残高の10倍までで、最大4000万円です。ただし価格の8割が上限となります。夫婦ともに財形貯蓄をしていれば、それぞれが申し込めます。
財形融資の最大の特徴は金利が5年固定型と いう点です。現状では1.15％と超低金利ですが、5年後にはそのときの金利が適用されます。ただし、金利がいくら上がっても毎月返済額は直前の返済額の 1.5倍までしか上がりません。なお、財形融資も勤務先などに申し込む転貸融資と、公庫に申し込む公庫財形の2タイプがあります。
以下に表をまとめます。
| 公庫 | 年金 | 財形 | |
|---|---|---|---|
| 利用可能者 | 70歳未満 かつ 毎月返済額の5倍以上の収入がある者 |
厚生年金か国民保険に3年以上加入している者 かつ 公庫に申込む場合は、公庫と合わせた毎月返済額の5倍以上の収入がある者 |
勤務先で財形貯蓄を1年以上続け、貯蓄残高が50万円以上ある者 かつ 毎月返済額の4倍以上の収入がある者 |
| 利用可能住宅 | 一戸建て土地100㎡以上、建物70㎡以上 または マンション占有面積50㎡以上 |
一戸建て土地100㎡以上、建物70㎡以上 または マンション占有面積50㎡以上 |
一戸建て建物70㎡以上 または マンション占有面積40㎡以上 |
| 金利 | 2段階固定 | 完全固定型・2段階固定型 | 5年固定型 |
| 融資額 | 年収800万円以下なら価格の8割 または 年収８００万円以上なら5割まで |
年金の種類、加入期間による | 財形貯蓄額の10倍以上で最大4000万まで（価格の8割が上限） |
| その他 | 1つの住宅で一つ 夫婦の年収を合算可能 |
一つの住宅で加入者それぞれが申込める | 一つの住宅で複数人が申込める |
財形融資が一番金利は安いですが、5年固定型という点に注意が必要です。
これらの融資をうまく組み合わせて、安い金利のローンを組むようにしましょう。