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しかし、住宅ローンを申し込む機会はそう度々訪れるものではありません。

しかも一回の利用で何千万円というまとまった融資を受けることになるため、その後のライフスタイルが一変してしまうことさえ予想されます。

このように「住宅ローンを申し込む」ことは、大変重要なライフイベントであるにもかかわらず、その中身を意外に知らない方が多いのも事実です。

まずは「住宅ローンとはいったいどのようなものなのか」皆さんといっしょに調べてみましょう。

住宅ローンはどのような場合に利用できるのでしょうか

住宅ローンは、「本人及びその家族」または「本人の家族」が居住するための住宅やそれに付随する土地を購入、または新築や増改築する際の資金の融資を受ける際に利用するローンです。

もちろん現在融資を受けている住宅ローンの借り換えをする際にも住宅ローンが利用できます。

ただし、単身赴任中に居住するためのマンション購入費用や、今はやりのセカンドハウスの購入には利用できないケースがあります。

このようなケースで利用をお考えの場合には、購入の申し込みをする前に金融機関に相談してみましょう。(最近では独自の審査をする外資系住宅ローンのように、立場に沿った住宅ローンを提案してくれる会社もあります)

住宅ローンにはどのような種類があるのでしょうか

住宅ローンは、大きく分けると公的融資と民間融資に分ける事ができます。

公的融資には年金融資、財形融資などがありますが、利用する際の資格や条件に様々な制限があるため、どなたでも利用できるというものではありません。

また、公的融資の代名詞でもあった公庫融資が、住宅金融公庫の住宅金融支援機構への移行にともない利用できなくなりましたので、公的融資はたいへん狭い門となってしまいました。

いっぽうの民間融資は、銀行や保険会社、ノンバンクなど様々な金融機関で取り扱っており、比較的制限が少ないのが特徴です。

ただし、申し込み先の金融機関によって金利が大きく違いますので、金融機関選びがたいへん重要になります。

このようななか、最近の主流となりつつあるのが「フラット35」です。

「フラット35」は、住宅金融公庫から移行した「住宅金融支援機構」と民間の金融機関が、住宅ローンの証券化という手法を用いることで誕生しました。

そのため、最大35年間という長期間にわたり固定金利で利用が可能になりましたので、低金利時代の今、最も有利な住宅ローンと言われています。

住宅ローンの借り換えの際の比較ポイントはやはり「金利」でしょう。

先日借り換えをしたの知人は、これからの金利動向を考えた上で長期固定金利にしていました。

借り換え前のローンの残年数は２５年。これだけの期間を固定金利で借りられるところを探しました。

実際に検索してみると全期間を固定金利というよりも、一部固定金利、変動金利の商品のほうが多くて、私達が考えていた２５年全期固定の条件で借り入れができるところがそう多くはないことがわかりました。

フラット３５は条件が厳しく、知人の場合は中古で地区年数が経っており、利用が難しく、銀行が独自にだしているローンのほうがよさそうだということになりました。

それらを見ていってよいな、と感じたのが≪住信SBIネット銀行≫の住宅ローンでした。

理由としては、

・固定金利特約タイプで最長35年固定金利で借り換えができる点
・一部繰上返済なら手数料が0円な点
・保障による上乗せ金利や特約金など無しで8疾病保障がつく点
・フラット35なみに金利が低い点

が大きかったです。特に、金利に関してはやはり大きな要因でした。

≪住信SBIネット銀行≫の住宅ローンへの借り換えの結果、元の住宅ローン金利が高かったせいもありますが、月々返済額が1万円近く減り、総返済額も200万円近く減りました。

これは大変大きかったです。

低金利で借り換えができ、かつ長期固定金利のところというのはあまり多くないので、≪住信SBIネット銀行≫の住宅ローンはお勧めできる借り換え先だと思います。

＞＞住信SBIネット銀行の借り換え住宅ローン申込はこちらから

といいますのも、日本の銀行では旧来から「住宅ローンは８割の頭金を目安に」となっているように、８割以上は頭金があるのが前提となっている場合が多いのです。

フラット３５の場合にも、「購入金額の９割まで融資可能」となっています。

これはつまり、「１割は頭金が欲しい」ということを示しているといえます。

頭金が足りなくなる時とは？

基本的には住宅を購入する際には皆さん頭金をためられると思います。

しかし、急な事態で頭金の準備ができていないということは案外少なくありません。

年収面など収入面には問題ないのに、頭金が用意できなかったためだけに住宅ローンが組めないというのは大変残念です。

ですが、実際、そういった急な用途で頭金が不足している場合でも、多くの銀行住宅ローンは「８割ぐらいは頭金が用意できてからにしてください」と言われてしまうことが多いです。

頭金があればいいのはわかっているけれど、それがないから相談に来ているのに・・・・・とお思いの方も多いと思います。

頭金が不足している方にお勧めの住宅ローンは？

上記のように頭金が不足している方にオススメなのがSBIモーゲージです。

SBIモーゲージは、全額融資が可能ですが、これはフラット35と独自ローンを組み合わせることで可能になるものです。

なんらかの事情で頭金が用意できていないかたなどはSBIモーゲージの仮審査に申し込んでみるのもいいのではないでしょうか。

おおよその場合には、ご主人がお勤めであったりなどであるかと思いますが、なんらかの理由で離婚となってしまい、母子家庭という条件などの場合などは融資が厳しいものになります。

特に女性単独であったりなどの場合に、まだまだ日本の銀行などは融資を渋る傾向が残っているといえます。

収入的には問題がないのに・・・・というご経験がある方も多いかもしれません。

派遣・契約社員の方にお勧めの住宅ローンは？

上記のような派遣・契約社員の方は、なかなか住宅ローンを組むのが厳しい状況ですが、≪住信SBIネット銀行≫の住宅ローンなどはご相談に応じますということでFAQ記載などがあります。

≪住信SBIネット銀行≫の住宅ローンはインターネット系の会社で色々と新しい施策などを打ち出しています。ひとつの選択肢として入れておくとよいでしょう。

その原因は、「職がこのまま安定しているかどうかが融資側からすれば不安」な所にあります。

たとえば、転職5ヶ月程の場合、銀行からは融資NGになってしまうことが多いです。

公的書類が用意できない

公的書類が用意できない等の場合にも審査は厳しくなります。

また、会社の経理の都合上、給与が手渡しで明細も手書き、公的な収入証明がないなどの場合もあるかと思います。そういった場合にはやはり審査が厳しいものになります。

公的書類が用意できない

また、お勤めのご主人が転職して間もなかったり、自身の勤め先が親族が経営する企業であったりなどの場合にも収入の安定性が低いとみなされ、借入を断られるケースがあります。

前職時に借りていたローンがある場合

また、前職時に借りていたローンを転職のためすぐに返済する必要があり、早急に借り換えが必要な場合などにもやはり銀行からの融資は難しくなります。

急いで融資をしてもらいたいところですが、あまり融通を聞いてくれないのが銀行という所もあります。

≪住信SBIネット銀行≫の住宅ローンなど、転職間もない方でも、収入状況などによっては相談に応じてくれる銀行もありますので色々と相談してみるとよいでしょう。

というのも、収入面で大手企業に勤めている人に比べると収入に関する安定性が欠けてしまうからです。

公的書類の不足

まず、家業を受け継いだ直後などに問題になるのが公的書類の不足です。

たとえば、31歳･自営業で年収300万円だったとします。

あなたは790万円（中古マンション）のローンを組みたいと考えていますが、可能でしょうか。

収入的には問題ないように見受けられますが、自営業、特に親から家業を受け継いだ場合などは、確定申告もしておらず、公的な書類が用意できない状態ということも考えられます。

そういった場合、たいていの銀行は貸し渋ります。やはり、公的な書類が用意できないということは銀行での審査にとって大きなマイナスになります。

会社設立間もない(3年以内)

会社設立間もない場合にも審査は渋られます。

これは銀行側にとっては「いつ倒産するかわからない」「倒産する可能性が大手企業に比べて高い」などの理由によるものでしょう。

たとえば、今年２月に法人会社の代表になったとします。

この場合、いくら収入が高くても銀行は融資を渋る傾向にあります。このあたりにも古い体質がまだ残っていると言えなくもありません。

実際、日本の銀行からローンの借入をするためには３期分の決算が必要である場合が多く、住宅以外の不動産等を担保に入れる必要がある場合が大半です。

そのため、設立間もない場合には少なくとも3年以上が経過するまで待たなければいけないなどがあります。

会社の決算が赤字な場合

会社の決算上での数字が赤字な場合にも融資の可能性が低くなります。

これは、税金対策上のものだったとしても、銀行にとってはやはりマイナス印象になってしまいます。

本来ならば試算表などすべてを照らし合わせて、純利益などを鑑みながら判断をしてほしいところですが、残念ながら銀行側が見るのはほとんどの場合決算書のみになります。

また、共同経営の会社が赤字な場合にもやはり厳しいものになります。

≪住信SBIネット銀行≫の住宅ローンなど、開業間もない方でも、収入状況などによっては相談に応じてくれる銀行もありますので色々と相談してみるとよいでしょう。

一般的に「住宅ローン借り入れには頭金が2割は必要」と言われています。

しかし、最近になって「頭金なし１００％融資OKの住宅ローン」が出てきました。

その中でも最も注目されているのが、SBIモーゲージ住宅ローンのフラット３５「第2順位ローン」です。

というのも、長期固定低金利が売りのフラット３５ですが、借り入れ可能金額に関しては「住宅購入金額の90％まで」しか借りられないという条件が付いています。

SBIモーゲージの第2順位ローンは、これを補佐する役割があります。

どういうことかといいますと、「SBIモーゲージが別途10％分をお貸しします」ということです。

これによって、「長期固定金利」で「頭金なし」でフラット35が利用できることになります。これは大変魅力的です。

デメリットとして、

■「第2順位ローン融資分は融資利率や手数料がフラット３５より若干高くなってしまうこと」
■「土地・建物に第二順位の抵当権を設定すること」

が条件になっています。

しかし、それ以上に魅力なのが「頭金が用意できない段階でも融資が可能になる」ということでしょう。

現在、日本では利上げ利上げの方向に進んでいます。

住宅ローンの固定金利も月々少しずつですが上昇する傾向にあります。

こういった時に、頭金が貯まるまで待ってしまったため、申し込んだときには固定金利が高くなってしまっていた、なんてことになりかねません。

そういった事態を避けるために、大変有効に使えるのがSBIモーゲージの第2順位ローンだと言えるでしょう。

＞＞SBIモーゲージ住宅ローン、第2順位ローンについてはコチラから

たいへん魅力的なフラット３５ですが、残念ながらデメリットも存在します。

しかし、これらは申し込む前に対策をとる事で回避できるケースもありますので、どのようなデメリットが存在するのか、前もって調べておきましょう。

審査に時間がかかります

金融機関によって異なりますが、審査結果が出るまでに２週間から長い場合は１カ月近くかかる場合があります。

そのため、利用する場合には余裕を持って申し込む事が大切です。

また、審査に通過しない場合も考えられますので、ローン特約を利用する際にはあらかじめ期間を長めに設定しておくことも大切です。

※　ローン特約とは、ローン審査に通過しない場合に、不動産売買契約を白紙撤回できるという特約です。ローン特約を付ける場合には期間を定めるのが一般的ですので、できる限り期間を長めに設定しておくといいでしょう。

審査に一定の基準があります

フラット３５は審査に一定の基準があります。そのため、フラット35の審査基準に満たない場合には、どの会社でフラット35を申し込んでも審査に通過することはないでしょう。

これは年収であったり、頭金であったり、勤続年数であったり、物件であったりと様々な要因があります。

勤続年数については原則3年以上、頭金については1～2割が必要といわれています。

勤続年数や収入・頭金が問題でフラット３５が難しい場合には、
≪住信SBIネット銀行≫の住宅ローンなどフラット３５とは異なる審査の会社に申し込むなどが必要になるでしょう。

土地のみの購入には利用できません

住宅建築用であっても、土地購入費用のみの場合には利用する事ができません。

土地の購入も検討されている方は、建物の建設費に対する融資と併せて申し込みをする必要があります。

ただし、その場合でも土地の購入に対する融資金は、建設費の融資金と併せて住宅の竣工後の受け取りになってしまいます。

土地購入資金に対する融資金のみを先に受け取る事が出来ませんので、土地代金を竣工前に決済しなくてはならない場合には、自己資金を用意するか一時的に他のローンを利用する必要があります。

団体信用生命保険料と火災保険料が別途必要です

民間の住宅ローンの中には、団体信用生命保険料や火災保険料が金利に含まれているケースがあります。

しかし、フラット３５の場合にはこれらの費用が融資金利には含まれていません。そのため、加入を希望する場合にはローンとは別に申し込む必要があります。

フラット３５を積極的に販売しない金融機関があります

フラット３５を取り扱っている金融機関の中には、あまり儲からないフラット３５を勧めずに、自社の住宅ローンをしきりに勧めてくる金融機関があります。

金融機関の立場に立って考えると、これは仕方が無いことなのかもしれません。

しかし、フラット３５を利用したほうが有利になるケースがありますので、そのような場合にはこちらから「フラット３５を利用したい」という意思をはっきり伝える事が大切です。

最長３５年、低金利で利用できます

「最長３５年間の長期固定金利ローン」という仕組みは、民間の金融機関ではあまり例がありません。

もちろん長期固定金利型ローンが無いというわけではありませんが、金利がかなり割高になるなど、あまり魅力が感じられませんでした。

しかし、フラット３５は証券化という手法を用いることで、長期間の融資であるにもかかわらず低金利での融資が可能になりました。

しかも、金利がローン完済時まで変わらない「固定金利」で利用できますので、利用者も安心して購入計画と返済計画を立てる事ができます。

これが、現在最も有利な住宅ローンが「フラット３５」と言われる最大の理由です。

※注意　返済期間が１０年経過した時点で金利が変更される「段階金利」の固定金利型商品もあります。

金利上昇リスクから守ってくれます

つい先日までは「超低金利時代」などとも呼ばれていましたが、最近では日銀が政策金利を引き上げるなど、金利上昇への転換期を迎えています。

実はこのようなタイミングこそ、フラット３５のメリットを最大限に生かす事ができます。

その理由は、完済時まで低金利で住宅ローン金利が固定できますので、支払い総額を大きく抑える事ができるからです。

さらには、将来金利が上昇しても返済額が増える事はありませんので、金利上昇という最大のリスクから私たち利用者を守ってくれるからです。

このように考えると、今はフラット35を利用してマイホームを手に入れる絶好の機会なのかもしれません。

保証料が無料です

金融機関へ住宅ローンを申し込む際には、まとまった金額の保証料が必要になります。

（保証料は申し込み条件によって違いますが、１０００万円を２０年間借りた場合で、およそ１５万円程度が必要になります）

しかし、フラット３５を利用する場合には、この保証料が一切かかりません。

節約できた費用分を頭金として利用することで、さらに借り入れ金額自体を抑える事ができますので、保証料を節約できるメリットは見逃すことができません。

繰り上げ返済の手数料も無料です

フラット３５は保証料だけでなく、繰り上げ返済の手数料も無料です。

さらに、回数制限もありませんので、将来繰り上げ返済を検討されている方は、手数料を気にせずこまめに繰り上げ返済をする事ができます。

支払い総額をさらに抑えたいとお考えの方は、大いに活用されてはいかがでしょうか。

※一部繰り上げ返済の場合、繰り上げ返済日は毎月の返済日、返済できる額は１００万円からとなります

返済条件の変更も無料です

「給料日が変わったので、返済日を変更して欲しい･･･」
「返済期間をもう少し延長できないだろうか･･･」
「子供が中学卒業するまでの一定期間、返済額を抑えられるといいのだが･･･」
「ボーナス返済を取りやめたいが･･･」
「元利均等返済から元金均等返済に変更したい･･･」

ライフプランが変化すると、様々な悩みが生じてきます。

このような場合でも、手数料無料で返済条件の変更に応じてくれますので、安心して申し込む事ができます。

将来のライフプランは、常に正確に予測できるものではありません。

ライフプランに変更が生じた時に「安心して相談できるサポート体制が整っている」ということも、住宅ローンを選ぶ際の大きなポイントです。

融資金の流れ

①「フラット３５」の申し込みを受けた金融機関は、審査に通過した方へ住宅購入資金の融資を行います。

②融資を行った金融機関は、該当する住宅ローン債権を「住宅金融支援機構」へ譲渡します。

③金融機関から住宅ローン債権の譲渡を受けた住宅金融支援機構は、該当する債権を信託銀行などに信託します。

そして、信託した住宅ローン債権を担保として「住宅金融支援機構債権」を発行し、多くの投資家に販売します。

このようにして、私たちが利用している住宅ローン債権は証券化され、多くの投資家の方へ売却されます。

これが「住宅金融支援機構の証券化事業」の流れです。

返済金の流れ

フラット35の利用者は、住宅ローンをどこへ返済すればいいのでしょうか。

実は、フラット35の申し込みを受け付けている金融機関は、住宅金融支援機構から融資金の管理回収業務の委託を受けています。

そのため、利用者はフラット35の申し込みをした金融機関にローンの返済をします。

そして、返済を受けた金融機関は、返済金を住宅金融支援機構に引き渡し、最終的には「住宅金融支援機構債権」を購入した投資家の手元に届きます。

管理がしっかりと行き届いているマンションは、築年数が経過しても快適な住空間を維持しています。

これとは逆に、管理の行き届いていないマンションでは、建物の老朽化が著しく、中古市場でも全く評価されないという事態も生じています。

これが、『マンションは管理を買え』といわれる理由なのです。

まずは現地に赴いて、ゴミ捨て場や郵便ポスト周辺にごみが散乱していないのかチェックするところから始めましょう。

管理費と修繕積立金の注意点

マンションを管理・運営するために、マンション所有者は毎月「管理費」と「修繕積立金」支払わなければなりません。

支払った「管理費」は、共有施設の光熱費や清掃などの日常的なマンション管理・運営業務に利用されます。

これに対して「修繕積立金」は、外壁の塗り替えや塗装、屋上などの防水工事、配水管の交換など、比較的まとまった費用を必要とする修繕費に利用されます。

これらの費用は占有面積の割合に応じて決められているのが一般的ですが、管理形態や施設に規模などにより金額はまちまちです。

また、ハイグレードな中古マンションを購入した場合には、管理費や修繕積立金が高額で、毎月の支払いを圧迫してしまうこともあります。

購入を検討する場合には、「管理費」と「修繕積立金」も考慮したうえで返済計画を立てる事が大切です。

修繕積立金の積立残高を調べることも重要です

修繕積立金を徴収した管理組合は、管理組合名義の預金口座に積み立てます。

そして、これらの積立金をもとに、計画に基づいた修繕を行います。

当然のことですが、この積立金が不足すると必要に応じて臨時徴収されますし、将来の修繕積立金の値上げにつながります。

そのため、中古マンションを購入する場合などは、事前に修繕積立金の残高を確認しておくことをおすすめします。

そして、大規模な修繕が発生しても十分な積立金がある物件を選ばれるといいでしょう。

ちなみに、修繕積立金を積み立てている預金口座が管理組合名義になっているのかもチェックしてください。

管理会社の名義になっていますと、管理会社が倒産した場合、修繕繕積立金が管理組合のもとにかえってこない恐れがあります。

長期修繕計画をチェックしておくことも大切です

中古マンションの購入直後に大規模な修繕が行われるようですと、その修繕費を支払わなくてはならないケースも出てきます。

そのため、購入前には長期修繕計画を確認して、「大規模な修繕がどのくらいの時期に行われるのか」、「その費用がすでに積み立てた修繕積立金の中でおさまるのか」ということも調べておく必要があります。

（修繕計画については不動産屋さんに依頼するか、もしくは該当するマンションの管理組合に問い合わせれば入手できます）

大まかな修繕周期は次のようになっていますので、築年数と見比べたうえで参考にしてください。

鉄部の塗装　　　　　　　 3年～5年
バルコニーの防水　　　　 8年～14年
外壁の補修や塗り替え　　 9年～15年
屋根の防水　　　　　　　 10年～14年
給排水管の取り換え　　　 12年～30年
機械式駐車場の取り換え　 20年前後

管理の形態について

マンションの管理形態には、すべてを管理会社に委託する「委託管理」と、必要に応じて管理会社に委託する「一部委託管理」、全ての管理を管理組合で行う「自主管理」に分けられます。

どの管理形態がいいとは一概に言えませんが、理想なのは信頼できる管理会社に「委託管理」を依頼し、管理人の方に常駐していただくことです。

ただし、その分の管理費は高くなってしまいますので、それなりの出費は覚悟しなくてはなりません。

中古マンション購入のメリット

予算にあった価格でさがす事ができます

中古マンションを購入する際の最大のメリットは、なんといっても低価格で購入できることです。

新築マンションを購入することと比べると、資金的にゆとりが生まれますので、その分を様々な使途に利用することも可能になります。

例えば、リノベーションやリフォームに予算を割り当てて、ライフスタイルにあわせた住空間をつくることもできます。

また、ワンランク上の高級分譲マンションを、リーズナブルな価格で手にすることも可能になります。

このように、考え方を変えることで、マイホーム探しの選択肢がぐっと広がっていきます。

理想の立地で探す事ができます

お子様の学校区の関係や、お勤め先との関係から特定のエリアにマイホームが欲しいという方でも、中古マンションを選択肢に加えることで希望がかないます。

また、新築マンションでは手が届かなかったエリアでも、中古マンションですと希望する価格帯で購入することが可能になります。

実際の住み具合を確認する事ができます

実際に住みはじめてみると、気が付かなかったトラブルが潜んでいる場合があります。

例えば、管理会社の管理がずさんであったり、入居者にトラブルメーカーがいて近隣トラブルに発展したり、さらには、欠陥住宅であったりなど、心配し始めるときりがありません。

しかし、中古マンションの場合ですと、外観や共用部はもちろん、住んでいる方の許可さえあれば室内を見ることも可能ですし、周辺環境や入居者の様子も事前に知る事が可能になります。

購入する前にこれらの不安を取り除く事ができますので、安心して購入する事が可能になります。

まずは、ご自身にとって住まいに必要な条件は何なのか、ゆっくりと整理されてからモデルルームを訪問されるといいでしょう。

●ここに気をつけて新築マンションを選びましょう

デベロッパー

新築マンションの場合、建築途中から購入を決断しなくてはならない場合もあります。

それまでに何度となくモデルルームを訪問したとしても、実際に購入する部屋と同一ではありません。

中には、実際に完成したものが想像していたものと大きく違うというケースさえあります。このようなトラブルを避けるためにも、そのデベロッパーが過去に分譲したマンションを調べておくことをおすすめします。

もしも、中古市場に出回っているブランド物件があるようでしたら、可能な限り自分の目で確認しておきましょう。

マンションの敷地

マンションの敷地が、建築前にどのような使われ方をしていたのか、調べることも必要です。

そこがもともと湿地帯などの場合には、埋め立てが不十分ですと完成後に地盤沈下のおそれがあります。

また、工場の跡地などの場合には、土壌汚染のおそれもあります。

購入してからでは取り返しがつきませんので、建築中の現場を訪れて、周辺の方に気になる事柄を質問するといいでしょう。

新築マンションの分譲価格

マンションの分譲価格が高額な物件は、立地条件が良いだけでなく、間取りやインテリアにもこだわったたいへん魅力的な仕上がりになっています。

また、これとは逆に、見た目がオシャレであるにもかかわらず、思いがけない低価格で分譲されている物件もあります。

このような物件は「マンション本体の建設費」「内装などの設備費用」「マンションの敷地価格」の、どこかの費用を抑えることで低価格を実現しています。

つまり、物件のグレードと価格がつりあっていない物件は、どこかに問題が潜んでいる可能性があります。

その様な場合には原因を十分に調べ、納得したうえで購入を検討するようにしましょう。

双方にそれぞれのメリットがありますので、迷われる方も多いことでしょう。

しかし、どちらを購入するにしても、「間違いのないマンション選び」をしなくてはなりません。

そのためにも実際に現地まで足を運び、「居住空間や間取りはどのようになっているのか」「最寄り駅からどのくらい離れているのか」「買い物などの利便性はどうなのか」「風通しや日当たりは十分なのだろうか」といった事柄をしっかりと調べ、納得のいく物件を探し出す必要があります。

ただし、予算とご家族の要望を同時に満たしてくれる物件を探し当てるのは容易なことではありません。

そのため、予算内で我慢をするのか、少し無理をしてでも購入してしまうのか、判断に迷うことになるでしょう。

このような場合に選択を誤ると、後から後悔することになりますので、その場で判断が出来ない場合にはあわてずに少し待つことも大切です。